[아파트 청약] 청약 당첨되면 돈은 얼마나 필요할까? (중도금대출? 주택담보대출?)

 

 

이 글은 초보 남편으로써 내 집 마련을 하기 위해 공부한 지식을 공유하는 내용입니다.

저와 같은 부동산 초보자분들, 또는 내집마련을 꿈꾸는 직장인 분들과 함께 하고자 합니다.

 

 

안녕하세요. 내집마련을 꿈꾸는 초보 남편 쭈팡입니다.

오늘은 아파트 청약 당첨 이후 대출에 대해 알아보려고 합니다.

당첨이나 되고서 고민해도 되지 않느냐? 라고 생각할 수도 있습니다만.. 이 부분은 아주아주 중요하다고 생각합니다.

 

내가 만약 아파트 청약에 당첨이 됐는데, 알고 보니 대출을 받더라도 돈을 낼 여력이 없다?

또는 대출이 내가 생각한 것과 좀 달라서 돈이 모자라네? 이런 상황이 벌어진다면..

조상님께서 보우하사 당첨된 청약통장은 그대로 날아갑니다.. 피눈물 나는 상황이 발생하는 것이죠

 

그.래.서 청약신청을 하기 전에 반드시 ‘내가 분양가액을 지불이 가능할지’ 반드시 체크를 한 후 청약신청을 해야 합니다.

 

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그러면 오늘은 청약 당첨 이후 ‘돈’에 대한 이야기를 해보겠습니다.

오늘 제가 이야기하고자 하는 내용을 요약하면 아래 그림과 같습니다. 아래 그림을 참고하시면서 읽어주시면 감사하겠습니다.

 

 

 

자, 그러면 지금부터 행복 회로를 돌려보겠습니다. (만약 내가 청약에 당첨이 된다면…??)

 

가장 먼저 해야 할 것은 분양공고에 있던 계약금부터 마련해야 합니다.

계약금은 청약공고에 자세히 적혀있는데요, 일반적으로는 분양가의 10~20% 정도 된다고 생각하시면 됩니다.

만약, 계약금을 마련할 수 없다면.. 이런 상상은 절대 안 되겠죠. 무슨 수를 써서라도 계약 당일까지 마련을 해야 합니다.

(최소한 계약금은 마련이 가능할 때 청약신청을 하시는 것이 좋다는 의미입니다.)

 

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첫 번째 관문인 계약금을 통과하면 다음은 중도금입니다.

보통 중도금은 분양가의 60% 정도의 금액입니다. 중도금이란 공사대금을 의미하는데요 일반적으로 약 5~6회에 걸쳐 나눠서 납부하게 됩니다.

 

분양가의 60%라면 금액이 상당합니다. 이걸 어떻게 마련하지.? 라고 고민하실 수 있겠습니다만 중도금은 보통 집단대출이 가능합니다. 집단대출이란 아파트 건설 시행사에서 은행과 계약을 맺어 예비입주자들에 대한 중도금에 대한 대출을 대신 진행해주는 제도입니다.

 

단, 투기과열지구의 경우엔 중도금 전액 대출이 어렵습니다. (일반적으로 분양가의 40%만 대출 가능)

따라서 청약을 신청하는 곳이 어떤 지역으로 선정되어 있는지, 해당 지역의 대출 기준은 어떠한지 반드시 체크해보셔야 합니다.

 

그리고 중도금과 관련하여 저와 같은 초보자 분들께서 착각하실만한 내용이 하나 더 있습니다.

중도금 집단대출은 입주시기가 되면 종료됩니다. 응?? 이게 무슨 말이야? ㅇ_ㅇ??

 

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혹시 이런 말 들어보셨나요?

 

“아파트 키를 받으려면 잔금을 다 치러야 한다”

 

저는 첫 신혼집 전세 계약하러 부동산을 다닐 때 이런 말을 처음 들었습니다.

그때는 분양가의 30% 잔금을 의미하는 것으로 생각했었어요. 그런데, 여기서 말하는 ‘잔금’은 중도금(60%)+잔금(30%)을 의미합니다.

 

즉, 입주시기가 되면 30% 잔금도 내고 그동안 대출해줬던 60% 중도금도 내야 한다는 겁니다.

뿐만 아니라 만약 중도금 대출 이자도 아직 안 냈다면 같이 내야 합니다.

 

(그럼 결국엔 내 돈으로 다 내야 하는 거네?)

 

물론 내 돈으로 낼 여유가 있다면 좋겠지만 저희 대부분은 그렇지 못하죠.. 그래서 이때 주택담보대출을 다시 받아야 합니다.

주택담보대출은 지역별로 LTV가 적용이 되죠. 따라서 이 부분 역시 본인이 선택한 지역의 기준을 미리 체크해봐야 합니다.

(LTV라는 용어가 생소하신 분들은 아래 링크를 참고해주세요)

https://jjoopang.tistory.com/12

[아파트 대출] 아파트 대출 기본 용어 LTV, DTI, DSR

 

LTV를 다시 한번 간략히 설명드리면 집값의 몇 % 정도 대출을 받을 수 있는가? 를 의미합니다.

그러면 청약에 당첨이 되고 입주시기가 되어서 중도금과 잔금을 한꺼번에 치러야 하는 이 상황에서는 얼마나 대출을 받을 수 있을까요?

 

만약 분양가가 5억 원이고 그 아파트가 속한 지역의 경우 LTV가 50%라고 한다면 제가 받을 수 있는 대출은 2.5억 원이다?

땡! 틀렸습니다.

 

이때 LTV를 산정하는 기준은 분양가가 아니라 KB시세입니다.

즉, 입주시점의 해당 아파트의 가치를 기준으로 대출 가능금액이 재산정되는 것이죠.

만약 해당 지역에 호재가 있었고, 분양가보다 시세가 올라서 6억 원 정도로 책정이 되었다면? 제가 받을 수 있는 대출금액은 2.5억 원이 아닌 3억 원이 되는 것이죠.

따라서 호재가 있는 지역을 잘 골라서 청약신청을 해보시는 것도 하나의 전략이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

 

오늘은 아파트 청약 당첨 이후 ‘돈’에 대한 행복 회로를 돌려보는 시간이었습니다.

행복 회로입니다만 반드시 필요한 과정이라고 생각되니 청약신청 예정이신 분들은 꼭! 미리 시뮬레이션을 돌려보시기 바랍니다.

 

감사합니다. ^^