[아파트 대출] 아파트 대출 기본 용어 LTV, DTI, DSR

 

이 글은 초보 남편으로써 내 집 마련을 하기 위해 공부한 지식을 공유하는 내용입니다.

저와 같은 부동산 초보자분들, 또는 내 집 마련을 꿈꾸는 직장인 분들과 함께 하고자 합니다.

 

 

안녕하세요. 내 집 마련을 꿈꾸는 초보 남편 쭈팡입니다.

지난 포스팅에서는 청약통장에 대해 알아봤었는데요, 아파트 청약에 대한 고민을 하다 보니 문득 이런 생각이 들더라구요.

 

'내가 집을 살 때 은행에서 얼마까지 대출이 가능할까?'

'나는 대출금액을 얼마까지 감당할 수 있을까?'

 

와 같은 대출에 대한 고민이었습니다. 만약 아파트 청약에 당첨이 되었는데 돈을 충당할 수 없다면 너무 난감하겠죠..

 

그래서 내가 얼마까지 대출이 가능할지, 어느 정도 금액까지 감당이 가능할지 미리 고민해보는 과정이 꼭 필요하다고 생각했어요. 그래서 대출에 대한 내용들을 공부하게 되었는데요 그 과정에서 지속적으로 나타나는 용어가 있었습니다.

 

바로 LTV, DTI, DSR 인데요. 오늘 포스팅의 주제이기도 합니다.

 

 

LVT, DTI, DSR에 대해 알아보기 전에.. 이 3가지 용어들은 기본적으로 ‘대출을 무한정할 수 없도록 제한을 두는 것’ 과 관련된 용어입니다.

 

만약 대출을 규제하는 제도가 전혀 없다면?

무분별한 대출은 은행, 가계 재정에 큰 부담이 될 수 있겠죠. 그래서 어떠한 기준을 세워 대출을 규제하게 되는데요 그게 바로 LTV, DTI, DSR 입니다. 자 그러면 각 용어별 의미에 대해 하나씩 알아볼까요?

 

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LTV 설명

 

LTV는 Loan To Value의 약자로 ‘담보인정비율’ 이라고 합니다.

용어가 참 어렵죠.. 영어라 그런지 입에 잘 붙지도 않습니다.

LTV를 어떻게 하면 쉽게 기억할 수 있을까.. 찾아보니 ‘To’ → ‘/’ 로 바꾸니 좀 더 쉽게 이해가 되더라구요.

 

LTV

= Loan To Value

= Loan / Value

= 대출 가능금액 / 집의 가치

 

LTV는 간략히 설명하면 위와 같습니다.

 

보통 분수를 ‘어떤 기준(분모)에 대한 값(분자)’ 로 생각할 수 있습니다.

즉, LTV도 ‘To’ → ‘/’로 바꾸면 Loan / Value 라고 할 수 있는데요 저희는 지금 집에 대한 이야기를 하고 있죠.

따라서 '집'을 기준으로 조금만 내용을 바꿔보면.. ‘현재 집의 가치를 기준으로 했을 때 대출가능금액’ 이라고 표현할 수 있습니다.

 

정리를 해보자면 LTV는 집을 사기 위해 그 집을 담보로 대출을 받으려고 할 때, 대출 가능 금액을 의미합니다. 다음 사례를 통해 한걸음 더 생각을 해볼게요.

 

 

 

위 사진은 KB부동산에서 임의의 아파트 시세를 캡처한 사진입니다.

위 시세를 기준으로 LTV를 계산하는 간단한 예제를 하나 풀어볼까요? ('예제'라고 하니 수학의 정석이 떠오르는 아재 1인..)

 

 

LTV 예제

 

만약 제가 위 아파트의 전용면적 59.82㎡ 집을 사려고 했을 때, 일반 평균 매매가는 46,250(만원)입니다. 간단하게 4.5억이라고 해보겠습니다. 그리고 A은행에 가서 해당 주택을 담보로 대출 가능금액을 물어보니 LTV는 70% 라고 하네요.

 

그러면 이때 제가 받을 수 있는 주택담보대출금액은 4.5억 * 0.7 = 3.15억입니다.

저는 A은행에서 3.15억까지 대출이 가능한 거군요. (LTV는 지역별, 은행별로 차이가 있을 수 있습니다.)

 

이때, A은행에서는 LTV를 70%라고 이야기를 했는데요, A은행에서는 이렇게 생각을 한다고 보시면 됩니다.

“담보로 잡은 4.5억짜리 집값이 만약 떨어진다고 하더라도 그 집의 70% 수준인 3.15억까지는 괜찮을 것 같군! 그 금액까지만 빌려줄게”

 

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DTI 설명

 

자 다음으로는 DTI에 대해 설명을 해보겠습니다.

DTI는 Debt To Income의 약자로 ‘총부채상환비율’이라는 의미를 갖고 있습니다. 이번에도 ‘To’ → ‘/’로 바꾸면 좀 더 이해가 쉬운데요

 

Debt / Income

= 부채 / 수익

= 연 상환 원리금 / 연 수익

 

위 내용을 차근차근 생각해보겠습니다.

 

Debt는 부채, Income은 수익을 의미합니다. 즉 ‘수익을 기준으로 했을 때 부채’를 의미하는 건데요

조금 더 쉽게 설명을 하자면 ‘수익 대비 부채가 얼마나 있니?’ 라는 의미입니다.

 

그런데 제가 그 옆에 하나 더 써둔 것이 있습니다. (연 상환 원리금 / 연 수익)

DTI는 1년을 기준으로 적용이 됩니다. 따라서 ‘연’ 이라는 글자가 붙어있습니다.

그리고 ‘상환 원리금’은 ‘내가 갚아야 하는(상환) 부채의 원금과 이자(원리금)’를 의미합니다.

 

즉, DTI란 ‘내가 연 수익 대비 은행에 1년간 갚아야 하는 원금+이자’를 의미합니다.

 

 

DTI 예제

 

만약 제가 연봉이 6천만 원이고 DTI가 50% 라면 저는 1년에 최대로 상환할 수 있는 원리금이 3천만 원이 되는 것입니다.

즉, DTI는 버는 소득 대비 적절한 수준으로만 대출을 허용하겠다! 라는 의미의 제도입니다.

 

 

여기서 한걸음 더 들어가 보겠습니다.

 

만약 제가 A은행에 가서 대출을 상담할 때, 제 연봉이 6천만 원이고 DTI가 50%라면 저는 1년에 3천만 원 정도의 원리금 상환을 하게 되는 대출을 받을 수 있을 겁니다. 그런데 만약 제가 B은행에서 이미 받았던 대출이 있다면 어떻게 될까요?

 

이 때는 B은행에 상환하고 있는 이자만 포함됩니다.

만약 제가 B은행에 매년 이자를 100만 원씩 내고 있다면, A은행에서는 1년에 2,900만 원 정도의 원리금 상환이 되도록 대출을 받을 수 있는 셈이죠. (B은행에 상환하는 원금은 제외!이니 주의하세요)

 

 

그런데 좀 이상하지 않나요?

DTI의 목적은 ‘소득 대비 적절한 수준의 대출을 하는 것’ 인데 B은행의 원금은 포함되지 않는 것은 다소 모순적입니다.

A, B은행 이후 C은행에도 가고 D은행에도 간다면 결국 소득을 초과하는 금액의 대출이 가능한 셈이죠.

그래서 이러한 부분을 보완하기 위해 신설된 것이 DSR 입니다.

 

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DSR 설명

 

DSR은 조금 전에 말씀드린 DTI의 단점을 보완한 것입니다.

즉 DTI와 같으나 이자뿐만 아니라 다른 대출, 카드빚, 마이너스통장 등을 전부 포함하여 계산하는 것입니다.

 

즉 ‘총상환 원리금 / 연수입’ 이라고 할 수 있겠네요.

 

 

오늘은 아파트 대출과 관련하여 꼭 알아두어야 할 용어. LTV, DTI, DSR에 대해 배워보았습니다.

감사합니다. ^^